Можно ли зарегистрировать земельный участок под разрушенным домом?
ООО "Териберский берег" приобрело все квартиры в многоквартирном доме, после чего сформировало земельный участок под ним – утвердило проект планировки и межевания территории, провело кадастровые работы, поставило участок на кадастровый учет. Затем общество снесло дом с целью построить на его месте новую многоэтажку и обратилось за регистрацией права собственности на землю. Собственники помещений многоквартирного дома имеют право получить бесплатно в общедолевую собственность земельный участок, на котором расположен указанный дом, после его формирования и постановки на кадастровый учет (ч. 2 и ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).
Росреестр в регистрации права собственности отказал. Ведомство пояснило, что общее имущество в многоквартирном доме является особой разновидностью общей долевой собственности, в связи с чем основания для его регистрация в качестве частной собственности за одним лицом отсутствуют (абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Кроме того, спорный жилой дом разрушен, следовательно, право собственности общества на расположенные в данном доме квартиры прекратилось (ч. 1 ст. 235 ГК).
В ответ компания пошла в Арбитражный суд города Москвы. Тот пояснил: если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе зарегистрировать здание как единый объект (абз. 3 п. 8 Постановления Пленума ВАС от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"). В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения (ВАС-13594/13). Однако собственник квартир не стал регистрировать здание как единый объект, в связи с чем претендовать на землю под ним он не может. Суд первой инстанции также не оставил без внимания тот факт, что сам многоквартирный дом уже разрушен.
Апелляция и кассация такое решение подтвердили, и ООО "Териберский берег" пожаловалось в Верховный суд. Представитель заявителя Сергей Колпаков пояснил, что в 2012 году общество с разрешения местной администрации приступило к строительству на месте разрушенного дома новой многоэтажки. В настоящий момент она возведена, сдана и уже заселена новыми жильцами.
Общество считает, что отказ Росреестра в регистрации фактически означает незаконное изъятие земельного участка из собственности.
Росреестр с требованием ООО "Териберский берег" не согласился. Ведомство настаивало, что общество должно было зарегистрировать право собственности на дом как единый объект недвижимости до момента его разрушения, а теперь, в отсутствие того здания, претендовать на землю под ним поздно:
– Есть Постановление Пленума ВАС от 23.07.2009 № 64, в абз. 3 п. 8 которого указано: если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе зарегистрировать здание как единый объект, – объяснила представитель ответчика Гульназ Крылова.
– Обратите внимание на слово "вправе", – указала председательствующая судья Ирина Грачева.
В ходе судебного разбирательства выяснилась еще одна причина отказа Росреестра в регистрации права собственности: ведомство не смогло удостовериться, что разрушенный дом был расположен именно на спорном участке. При этом указанное обстоятельство не исследовалось нижестоящими судами. По всей видимости, именно это и явилось поводом для тройки судей (Ирина Грачева, Ольга Киселева, Галина Попова) отменить ранее вынесенные решения и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы (А40-78400/2015).
