080. Вопрос. Какими нормативными правовыми актами регулируются отношения в сфере кадастровой оценки земель в РФ?

080. Вопрос.Какими нормативными правовыми актами регулируются отношения в сфере кадастровой оценки земель в Российской Федерации?

Ответ.

Прежде всего оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Законом об оценочной деятельности, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности:

- Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316;

- Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 г. N 945 "О государственной кадастровой оценке земель";

- Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- Положение о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 5 июня 2008 г. N 437 <1>;

- Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457 <2>;

- Приказ Росреестра от 11 марта 2010 г. N П/93 "О наделении федеральных государственных учреждений "Земельная кадастровая палата" ("Кадастровая палата") по субъектам Российской Федерации полномочиями органа кадастрового учета" <3>;

- Административный регламент исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции "Организация проведения государственной кадастровой оценки земель", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 28 июня 2007 г. N 215 <4>;

- Порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 21 февраля 2011 г. N 53 <5>;

- Приказ Росреестра от 1 августа 2014 г. N П/369 "О реализации информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости в электронном виде" <6>;

- Приказ Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. N 42 "Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости".

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2008. N 24. Ст. 2867.

<2> СЗ РФ. 2009. N 25. Ст. 3052.

<3> Российская газета. N 82. 2010. 19 апреля.

<4> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2007. 17 сентября. N 38.

<5> Российская газета. N 129. 2011. 17 июня.

<6> СПС "КонсультантПлюс".

Принятые методические документы в сфере государственной кадастровой оценки земель декларируют применение модели массовой оценки, когда единовременно оценивается большое количество объектов.

В странах, где используется модель массовой оценки, расхождение между реальной рыночной стоимостью и результатами массовой оценки обычно корректируется в сторону уменьшения налогооблагаемой базы по отношению к расчетным величинам. В России подобная корректировка также предусмотрена, однако на практике не применяется.

Для определения кадастровой стоимости различных категорий было разработано методическое обеспечение. Так, государственная кадастровая оценка земель производится на основании:

- Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. N 39 <1>.

--------------------------------

<1> Российская газета. N 100. 2007. 15 мая.

Положения Методических указаний были изменены Приказом Минэкономразвития России от 11 января 2011 г. N 3 "О внесении изменений в Приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов".

Пунктом 2.7.1 Методических указаний установлено, что расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования осуществляется для каждого из видов разрешенного использования. По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, поскольку рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

В случае, если земельный участок имеет более чем один вид разрешенного использования в составе жилой застройки, его кадастровая стоимость по результатам расчетов устанавливается равной кадастровой стоимости того вида разрешенного использования в составе жилой застройки, для которого указанное значение является наибольшим;

- Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 г. N 445 <1>;

- Методики государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденной Приказом Росземкадастра от 26 августа 2002 г. N П/307 <2>.

--------------------------------

<1> СПС "КонсультантПлюс".

<2> Там же.

В 2002 - 2006 гг. государственная кадастровая оценка земель лесного фонда проводилась на территории всех субъектов Российской Федерации (за исключением городов Москвы и Санкт-Петербурга) в соответствии с положениями Методики государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации, утвержденной Приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 г. N П/336 <1>.

--------------------------------

<1> Там же.

Действующая Методика по государственной кадастровой оценке земель лесного фонда, а следовательно, и результаты оценки, полученные на основе ее применения, имеют ряд существенных недостатков, в частности:

1) отсутствует группировка видов использования земель лесного фонда;

2) оценка производится только исходя из спелых насаждений основных лесообразующих пород, не учитываются молодняки, средневозрастные и приспевающие насаждения, земли, не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления;

3) для определения размера рентного дохода по основным лесообразующим породам используется фактически сложившаяся в субъекте Российской Федерации средневзвешенная плата за 1 куб. м древесины, отпускаемой на корню, на 1 га спелых насаждений, не учитываются рыночные цены древесины, отпускаемой на корню;

4) при определении размера затрат для земель, занятых насаждениями, которые не входят в категорию спелых и перестойных лесов, не учитываются затраты на управление, охрану и защиту лесов, на срок, в течение которого насаждения по основным лесообразующим породам и оборотам рубки входят в категорию спелых;

5) для определения кадастровой стоимости используется единый коэффициент капитализации для всех субъектов Российской Федерации в размере 2%;

6) не учтена предпринимательская прибыль.

Все перечисленные выше недостатки методических подходов к определению кадастровой стоимости земель лесного фонда приводили к ее системному искажению. Поэтому Минэкономразвития России в представленном на обсуждение проекте Приказа "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель лесного фонда" от 24 июля 2009 г. названные недостатки устранило <1>;

- Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 23 июня 2005 г. N 138 <2>;

- Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 14 мая 2005 г. N 99 <3>;

- Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, утвержденной Приказом Росземкадастра от 20 марта 2003 г. N П/49 <4>.

--------------------------------

<1> http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/corp...

<2> СПС "КонсультантПлюс".

<3> Там же.

<4> Там же.

Определение кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка производится на основании Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222.

В целях реализации положений Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" <1> были разработаны федеральные стандарты оценки, такие, как:

- Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256 <2>;

- Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255;

- Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 <3>;

- Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508;

- Федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 г. N 328 <4>;

- Федеральный стандарт оценки "Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО N 6)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 7 ноября 2011 г. N 628 <5>;

- Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 <6>, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования (п. 20).

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2006. N 31 (ч. 1). Ст. 3456.

<2> Российская газета. N 194. 2007. 4 сентября.

<3> Российская газета. N 195. 2007. 5 сентября.

<4> Вестник Росреестра. 2011. N 3.

<5> СПС "КонсультантПлюс".

<6> СПС "КонсультантПлюс".

Источник Консультан плюс