Исключение нотариусов из процесса оформления сделок с недвижимостью в 1995 году было ошибкой

- Константин Анатольевич, идут разговоры, что все сделки с недвижимостью хотят сделать обязательными для заверения у нотариусов. Действительно ли такое возможно?

— К 150-летию нотариата в России прошли парламентские слушания, на которых обсуждалась роль нотариата в защите прав граждан. Во время своего выступления один из разработчиков Гражданского кодекса, советник президента РФ Вениамин Яковлев высказался, что было ошибкой исключить нотариуса из процесса заключения сделок с недвижимостью, и сейчас это нужно исправить. Я согласен с его позицией.

Отмечу, что мы — правоприменители, и Федеральная нотариальная палата не обладает правом законодательной инициативы, мы можем только убеждать в нужности этого правила. Такая норма была заложена в первой части Гражданского кодекса, который был принят в первом чтении в 2012 году. Но потом, когда кодекс стал приниматься по частям во втором чтении, эта норма ушла.

Нам часто задают вопрос, готовы ли нотариусы к введению обязательного нотариального удостоверения всех сделок. Я считаю, что в подавляющем большинстве нотариусы готовы. Если вдруг где-то и возникнут очереди, то у нотариата есть большой кадровый резерв, и законодательство позволяет его увеличивать.

— Согласно новому закону, который вступил в силу в конце прошлого года, был определен ряд сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Для чего это сделано?

— В России нотариус был вытеснен из системы оформления прав на недвижимость в ходе либеральных реформ 90-х годов.

Я напомню, что с момента основания нотариата одной из его основных функций является удостоверение сделок с недвижимостью, как это существует сейчас во всех стран континентального права. Когда в 1995 году российские нотариусы были исключены из процесса сделок с недвижимостью, граждане оказались в неравном положении между собой, поскольку одни стали обращаться за помощью к частным маклерам, другие — в риелторские компании, третьи напрямую к юристам, а кто-то решил совершить сделку самостоятельно.

Плюс ко всему в 2013 году была отменена регистрация сделок с жилыми помещениями — раньше регистрировались и сделка, и право, а теперь — только право собственности в Росреестре. Так, государство ушло от контроля за законностью сделок. Самое важное — не был установлен ни один институт, который нес бы имущественную ответственность перед гражданами за возможное нарушение их прав при сделках с недвижимостью.

В итоге сейчас подавляющее число сделок с недвижимостью происходит в простой письменной форме, то есть без участия нотариуса, что может привести и, увы, приводит к случаям квартирного рейдерства, мошенничеству и другим правонарушениям.

Такие ситуации были проанализированы законодателем, и с этого года обязательными для нотариального удостоверения стали три вида сделок. Это сделки по отчуждению долей в общей собственности, отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним или ограниченно дееспособным людям, а также соглашение о разделе совместно нажитого имущества.

- Почему так важно было сделать обязательным к нотариальному удостоверению сделки с долями?

— Судебная практика показывает, что при совершении, например, сделок с долями в простой письменной форме очень часто не соблюдалось преимущественное право покупки остальными собственниками. В частности, в Москве в свое время рейдеры просто скупали доли за копейки. Если бы другие владельцы жилья знали о цене, они бы, возможно, воспользовались правом покупки, но их просто не известили.

Кроме того, происходило мнимое дарение. Если о продаже нужно извещать владельцев долей, то в данном случае этого делать не обязательно.

Допустим, в квартире есть долевая собственность бывших супругов, которые в разводе, и есть ребенок. Супруги в конфликте, и отец, чтобы не извещать о продаже бывшую супругу, дарит неким третьим лицам малую часть своей доли, и они перестают быть посторонними. И в итоге отец уже законно продает остальную свою долю этим лицам, и к жене и ребенку подселяется незнакомый человек, начиная их выживать из квартиры или принуждая их продать свою долю за бесценок.

Теперь нотариус за всем этим будет следить и все проверять. Если он видит, что ему предлагают удостоверить мнимую сделку, он откажет в этом. Нотариальное удостоверение означает проведение проверки законности сделки. Подпись нотариуса гарантирует соответствие заключенного договора закону, и нотариус полностью отвечает за свои действия.

- Нет ли здесь дублирования функций нотариата и Росреестра, ведь именно она обязана проводить экспертизу на соответствие сделок закону?

— Росреестр выполняет другие функции. Регистратор может найти ошибки по документу, но тот ли человек его подписал, то ли он имел в виду, он этого уже не может проверить. Нотариус же, удостоверяя сделку, выявляет действительные намерения сторон, их реальное волеизъявление, разъясняет им правовые последствия заключаемой сделки. Поэтому формальная проверка Росреестра не обеспечивает достоверность государственных реестров — сегодня часто случается, что впоследствии суд признает недействительными те или иные сделки, заключенные без нотариуса, в процессе которых права граждан были нарушены, и соответствующие записи в реестре теряют силу.

Например, известны случаи, когда человек купил квартиру, которая ранее была отчуждена с нарушением закона, но на момент сделки об этом не было известно. Записи реестра говорили покупателю, что все происходит законно. А на следующий день суд признал изначальную сделку недействительной, и к этому добросовестному покупателю пришли законные хозяева. В итоге добросовестный покупатель лишался и квадратных метров, и заплаченных денег.

Если мы стремимся к реестру, которому мы могли бы верить, то нужно вернуть нотариуса в сделки с недвижимостью. Ведь нотариус не только обеспечивает необходимую правовую экспертизу сделки и проверяет реальные намерения сторон, но и несет полную имущественную ответственность за свои действия.

Пока реестр будет формироваться документами, составленными иной раз "на коленке", так и будут возникать проблемы с тем, что данные в Росреестре могут впоследствии оказаться недостоверными.

- Заметно ли увеличилось количество обращений к нотариусам с введением удостоверения по трем видам сделок с недвижимостью?

— Ранее, в 2014 году законодатель повысил привлекательность нотариальной формы сделок — были значительно снижены тарифы, регистрация прав по нотариально удостоверенной сделке стала происходить в ускоренном режиме, нотариус стал работать в режиме «одного окна».

Это привело к тому, что по итогам 2015 года, при заметном снижении количества сделок с недвижимостью в целом, доля нотариально удостоверенных сделок по сравнению с 2014 годом заметно выросла — примерно на 15% по стране, а по Москве — примерно на 30%. Думаю, что, конечно же, в этом году доля нотариально удостоверенных сделок тоже увеличится.

- Если посмотреть на работу нотариуса в сделках с недвижимостью, то можно подумать, что процесс похож на работу риелтора. В чем все-таки преимущества нотариального удостоверения?

— В девяностых годах, когда с устранением нотариуса из этой сферы, образовалась некая правовая лакуна, риелторы взяли себе исторически присущую нотариуса функцию по составлению и оформлению регистрации сделки. При этом, следует отметить, риелторы не стали брать на себя полную имущественную ответственность за свои действия, которая есть у нотариуса.

Мне кажется, что нужно провести "водораздел", разделив полномочия, и урегулировать ситуацию. Например, во Франции есть риелторы, нотариусы, регистраторы и оценщики. Каждый занимается своим делом, всем хватает работы. А у нас почему-то всем занимаются риелторы.

Нотариус же действует от имени государства, и его ответственность гарантирована, в том числе и обязательной страховкой его профессиональной ответственности. Каждый гражданин должен понимать, что он только приобретает защиту, обращаясь к нотариусу, который несет полную материальную ответственность в случае каких-либо нарушений с его стороны. Поэтому правовая сторона сделки должна обеспечиваться нотариальным удостоверением.

То есть в нормальной ситуации риелтор работает на рынке, находит продавца и покупателя, работает по подготовке условий сделки. За правовую сторону сделки отвечает нотариус, который ее удостоверяет. Регистратор же осуществляет государственную регистрацию прав на основании документов, удостоверенных нотариусом, отвечающим за них.

- Какие сейчас действуют тарифы на совершение сделок с недвижимостью? Допускаете ли вы их снижение, если все массово начнут обращаться к нотариусам?

— В прошлом году, еще до введения обязательной нотариальной формы для ряда сделок, по инициативе Федеральной нотариальной палатызаконом были снижены тарифы на все сделки с недвижимостью, где-то в 2,5 раза. В частности, для квартир стоимостью от одного до десяти миллионов тариф стал исчисляться как 7 тысяч рублей + 0,2% от цены квартиры, превышающей 1 миллион рублей.

Если говорить на примере, то тариф на удостоверение купли-продажи квартиры ценой в 5 млн рублей снизился до 15 000 рублей, а если сделка происходит между близкими родственниками — до 13 000 рублей. А тариф по сделкам с недвижимостью, которые стали обязательными для удостоверения, Налоговым кодексом установлен в размере 0,5% от суммы сделок, но не выше 20 тысяч рублей.

- Федеральная нотариальная палата планирует сформировать к 1 января 2018 года компенсационный фонд, который в последствие планируется использовать для возмещения вреда, причиненного нотариусами. Почему было принято решение о его создании?

— На практике, в том числе при сделках с недвижимостью, случается, что нотариус допускает ошибку, и он должен возместить ущерб клиенту. Он возмещается из индивидуальной страховки нотариуса, а если ее не хватает, привлекается коллективная страховка нотариальной палаты. Если не будет хватать и этого, то будут привлекаться средства из компенсационного фонда.

Мы начали формировать компенсационный фонд в январе этого года. Туда направляется 5% от всех поступающих в Федеральную нотариальную палату взносов. Рассчитываем, что к концу года сумма поступлений составит более 50 миллионов рублей, к 2018 году — более 100 миллионов.

Как показывает практика, ошибки нотариуса случаются, но их количество мало, таких случаев единицы. По статистики компании "Ингосстрах", за 5 лет было всего 55 таких обращений по всем нотариальным действиям на общую сумму более 20 миллионов рублей, из которых было всего несколько сделок с недвижимостью.

- Какая часть суммы будет покрываться из компенсационного фонда?

— Предположим, что квартира была весьма дорогой и стоила целых 50 миллионов рублей. Нотариус был застрахован на 5 миллионов, плюс по каждому случаю Московская городская нотариальная палата страхует на 30 миллионов. Получается, что 15 миллионов по этому иску Федеральная нотариальная палата возместит из компенсационного фонда.

Как видим, для имущественных гарантий нотариуса по рядовым сделкам с недвижимостью достаточно индивидуальной страховки, для более дорогих объектов подкрепленной коллективной страховкой. Компенсационный фонд становится гарантией возмещения ущерба любого размера, как в только что приведенном примере. Конечно же, для получения компенсации нарушение должно быть доказано в судебном порядке.

- Между нотариатом и Росреестром шли разногласия о взаимодействии по поводу подачи документов электронном виде. Расскажите подробнее, в чем проблемы?

Нам хочется, чтобы сервис подачи документов в электронном виде на сайте Росреестра заработал. Сейчас он нуждается в постоянном "ручном" управлении, и его функционирование оставляет желать лучшего.

Есть проблемы, например, при расчете пошлины на регистрацию сделок с недвижимостью. В части расчета долей в недвижимости этот механизм работает неправильно — без учета особенностей, связанных с нормативными актами, рекомендациями Росреестра и Минэкономразвития. Непонятно, каким образом эта проблема появилась, поскольку сами регистраторы знают, какая пошлина будет правильной, но система считает неверно.

Также человек сталкивается с проблемой оплаты этой пошлины. Он может это сделать через систему ГИС ГСП (Государственная информационная система о государственных и муниципальных платежах — ред.), но на практике возникают проблемы с прохождением платежа. Почему-то в других ведомствах, например, в МВД, таких проблем при оплате пошлины не возникает.

Кроме того, к числу основных проблем можно отнести несоблюдение установленных законом сроков регистрации прав при электронной подаче нотариусами документов на регистрацию, несоблюдение сроков предоставления нотариусам сведений из ЕГРП.