«Дачная амнистия» дошла до государственной регистрации. А «публичные сервитуты» — до частных интересов
Законопроект Минэкономразвития предлагает отказаться от кадастрового учета и регистрации прав на постройки, для которых не требуется разрешения на строительство. Точные критерии их должно установить правительство. Сюда попадают, например, вспомогательные постройки и здания, возведенные на дачных и садовых участках (ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса). Как это предложение соотносится с основной целью законопроекта — упрощением доступа к частной земле для строителей линейных объектов и недропользователей, — разработчики не поясняют. После заседания Совета по кодификации один из экспертов предположил, что это может быть своеобразным развитием идеи «дачной амнистии». Можно сказать, в этой форме она доведена до логического завершения: чтобы считаться собственником постройки на своем участке, не нужны ни ее кадастровый учет, ни регистрация.
Проблема в том, что, освобождая от государственной регистрации, законопроект не предлагает ничего взамен. Поэтому в проекте заключения Совета сказано, что поправки «по существу разрушают сложившуюся систему государственной регистрации прав на недвижимость в одном из самых массовых ее сегментов после квартир и гаражей, что не просто затронет, а самым существенным образом изменит права, возможно, большинства собственников». Может быть, невысказанная идея разработчиков заключалась в том, что право собственности на постройку будет следовать за правом на участок. Но это уже изменение подхода к понятию недвижимости и не ясно, почему оно должно коснуться только дач и вспомогательных построек.
Не получила поддержки юристов Совета и основная идея законопроекта — разрешить устанавливать «публичные сервитуты» для строительства линейных объектов и объектов недропользования. Принципиальное возражение касалось ущемления прав собственников участков, в отношении которых должны действовать такие «сервитуты». Их установление, по сути, является изъятием участка для указанных в проекте целей. Однако процедура такого изъятия максимально проста и не учитывает мнение собственника. Достаточно решения административного органа. Собственника уведомляют об этом решении. Если он не согласен, то может обжаловать его в суд. А тем временем решение вступает в силу и собственнику (или даже в депозит нотариуса) перечисляется указанная в нем сумма компенсации.
Такой порядок может быть признан неконституционным как нарушающий неприкосновенность частной собственности (ст. 35 Конституции), отмечается в проекте заключения Совета. «…Цели "упрощения размещения" чего-либо не должны достигаться лишь за счет… изменения баланса прав… в пользу собственников… объектов, которые предполагается разместить», — считают авторы проекта заключения.
К проекту также было высказано замечание, традиционное для всех «публичных сервитутов». Совет оценивает эту конструкцию не как сервитут — ограниченное вещное право, — а как публично-правовое ограничение, накладываемое на участок. Оно не предполагает наделения правами в отношении земли, что следует и из того, как такие «сервитуты» отмечаются в реестре. Поэтому «публичный сервитут» не позволяет достичь цели, заявленной разработчиками, — позволить использовать участок.
Впрочем, возможно, для основных «выгодоприобретателей» законопроекта этого окажется достаточно. Виктор Сенчищев, представлявший проект заключения Совета, вспомнил, как эксперты Совета готовили законопроект о частных сервитутах по заказу крупных сырьевых компаний. Юристы компаний тогда говорили, что им не нужно вещного права, а достаточно разрешить полиции охранять строительство линейных объектов. По оценке Виктора Сенчищева, процедура установления публичного сервитута мало чем отличается от этой идеи.
К тому же в случае принятия законопроекта «публичный сервитут», который сервитутом не является, перестанет в действительности быть «публичным», отметил выступавший. Ограничения можно будет установить в интересах частных компаний. Впрочем, эта тенденция прослеживается в законодательстве уже несколько лет. Возможность изъятия участков для строительства линейных объектов естественных монополий появилась благодаря ст. 49 Земельного кодекса (ЗК) еще в 2005 году.
