Требуется нотариус

Требуется нотариус
Тип статьи:
Авторская
Источник:

Сделки – это основа всего гражданского оборота. Именно с помощью сделок его участники – как физические, так и юридические лица, их объединения – вступают во взаимоотношения.

Многие виды сделок ГК РФ обозначает и регламентирует, некоторые в законе не поименованы в силу динамичности развития оборота, потребностей его участников, появления и развития новых технологий и возможностей, но они широко применяются на практике.

Тем не менее каждая сделка имеет свою определенную форму, то есть способ выражения воли ее участников, который может быть устным или письменным. Для некоторых видов письменных сделок, кроме подписания договора обеими сторонами, требуется дополнительное подтверждение, элемент, придающий таким сделкам юридическую силу: государственная регистрация или нотариальное удостоверение.

О сделках, нотариальное удостоверение которых обязательно в настоящее время, и пойдет речь в настоящей статье.

Автор: Анастасия Найда, юрист, Адвокатское бюро «Казаков и Партнеры», г. Москва источник: «эж-ЮРИСТ» №35 (937) 2016



Требования к доверенности

Выдача доверенности является односторонней сделкой, предмет которой – предоставление доверителем другому лицу права совершить от его имени и в его интересах одну или несколько сделок либо совершить другие юридические действия, представлять его интересы перед третьими лицами. Для совершения такой сделки достаточно выражения воли одного из участников – доверителя. Так как выдача доверенности является гражданско-правовой сделкой, она должна соответствовать всем требованиям, предъявляемым к сделкам законом. Случаи и правила, касающиеся нотариального удостоверения доверенности, содержатся в ст. 185.1 ГК РФ.

Так, нотариальное удостоверение обязательно для доверенностей на совершение всех сделок, которые должны быть совершены в нотариальной форме, доверенностей на подачу заявлений о государственной регистрации прав на имущество или сделок с ним, а также для распоряжений зарегистрированными в государственных реестрах правами (речь о распоряжении не только правами на недвижимость, зарегистрированными в ЕГРП, это могут быть также сделки по распоряжению, например, правами на доли в уставном капитале юридических лиц, подлежащих регистрации в ЕГРЮЛ, и др.). Это, в частности, доверенности на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок с недвижимостью (ст. 16 Федерального закона от 21.70.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – Закон о регистрации), на голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 48 ЖК РФ) и др.

Такие же правила обязательного нотариального удостоверения распространяются на доверенности, выдаваемые в порядке передоверия, кроме случаев, указанных в п. 3 ст. 187 ГК РФ о совершении передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц – для них достаточно соблюдение простой письменной формы. Нарушение требований о нотариальном удостоверении доверенности в случае, когда оно обязательно, влечет признание такой доверенности недействительной (ничтожной), а действия, совершенные на ее основе, – не влекущими каких-либо юридических последствий.

Значительный объем сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, связан с недвижимым имуществом и правами на него.

Отчуждение долей

Мы уже говорили о том, что и государственная регистрация прав, и нотариальное удостоверение сделки в случае, когда они обязательны, являются неотъемлемыми элементами такой сделки, придающими ей юридическую силу. Однако содержательно они носят разный характер, различен и объем их наполнения и правовые последствия. В некоторых случаях они дополняют друг друга, применяясь совместно, при этом каждый элемент не подменяет другого и остается обязательным. В некоторых случаях законом может быть предписано совершение обоих действий. Так, в соответствии со ст. 24 Закона о регистрации сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению (от этого зависит действительность сделки). При этом права общей собственности на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации (от этого зависит момент возникновения или прекращения права). То есть теперь при продаже, например, доли в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу нотариус перед удостоверением такой сделки будет проверять действительное соблюдение сторонами сделки положений ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки этой доли другими участниками долевой собственности, что, полагаем, значительно снизит процент мошенничества в сфере сделок купли-продажи недвижимости, квартир и других жилых помещений. То же относится к сделке по отчуждению долей всеми участниками долевой собственности одновременно в рамках одной сделки.

С 29 декабря 2015 года введены правила об обязательном нотариальном удостоверении сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом, принадлежащим лицам, находящимся под опекой, а также сделок по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетних лиц и лиц, ограниченных в дееспособности (ст. 30 Закона о регистрации). Кроме продажи недвижимости, это дарение, мена и др. сделки.

Эти правила, конечно, усложняют подобные сделки, но следует подчеркнуть, что они направлены прежде всего не на усложнение гражданского оборота, а на более высокий уровень защиты интересов указанных лиц в силу их особенной дееспособности. По нашему мнению, это даст только положительный эффект в будущем.

Сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в доверительном управлении, с 2 июня 2016 года выведены из-под обязанности проводить их через нотариуса – в закон многократно в этой части вносились изменения, таким образом, сделки доверительными управляющими с переданным им в управление имуществом необходимо было нотариально удостоверять только с 29 декабря 2015 года по 2 июня 2016 года, это следует учитывать при проверке юридической чистоты последующих сделок.

То же касается сделок по отчуждению земельных долей: они подлежали нотариальному удостоверению с 29 декабря 2015 года по 4 июля 2016 года, сейчас они могут быть совершены в простой письменной форме, обязательное нотариальное удостоверение отменено (п. 3 ст. 24.1 Закона о регистрации).

Нотариальному удостоверению также подлежат договор ренты и его вид – договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ).

Завещание и раздел имущества

В нотариальной форме согласно ст. 1124 ГК РФ должна быть совершена сделка завещателя по завещанию своего имущества другим лицам на случай смерти (выдача завещания) и сделка, отменяющая состоявшееся завещание (распоряжение об отмене завещания).

Согласно положениям ст. 253 ГК РФ при распоряжении имуществом, находящимся в совместной собственности, согласие всех участников собственников презюмируется, независимо от того, кем именно совершается такая сделка. Таким же образом регламентировано распоряжение общим имуществом супругов, которым они обладают на принципе совместного владения и пользования: предполагается, что один супруг действует с согласия другого.

Однако для отдельных сделок с совместно нажитым в браке имуществом законодателем императивно установлена обязательность получать от другого супруга нотариально удостоверенное согласие на совершение сделок по их распоряжению, чтобы минимизировать случаи злоупотребления и недобросовестности в этой сфере. В новой редакции ст. 35 СК РФ, действующей с 29 декабря 2015 года, в качестве таких сделок указаны следующие:

– сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации;

– для которых законом установлена обязательная нотариальная форма;

– подлежащие обязательной государственной регистрации.

Надо сказать, что по существу эта статья изменилась в части расширения предмета совершаемых супругами сделок. Так, ранее, до 29 декабря 2015 года, законом были поименованы сделки по распоряжению только недвижимостью, теперь – всем имуществом, которое, помимо недвижимого, включает и иные его виды, в том числе доли или акции юридических лиц и др. В остальном изменения данной статьи коснулись части корректной формулировки сделок, для действительности которых законом предусмотрен дополнительный структурный элемент подтверждения.

Все имущество, нажитое супругами во время брака, по общему правилу является их совместной собственностью, то есть в случае спора или развода все имеющееся имущество делится пополам (ст. 256 ГК РФ, ст. 39 СК РФ). Супруги могут отойти от этого общего правила, установив раздельный режим или определив доли в таком имуществе (или его части) по своему усмотрению. В продолжение специального права изменения режима общего имущества супругов семейным законодательством допускается составление супругами соглашения о разделе общего имущества. С принятием СК РФ в 1995 году такое соглашение о разделе общего имущества считалось имеющим юридическую (обязательную для сторон) силу после скрепления соглашения подписями супругов, в отдельных случаях по желанию супругов они могли обратиться к нотариусу для удостоверения своих намерений, изложенных в соглашении.

Федеральным законом от 29.12.2015 № 391-ФЗ изменены положения ст. 38 СК РФ, теперь соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в браке, должно быть нотариально удостоверено не по желанию, а в силу прямого указания закона. Простая письменная форма такого соглашения более не обладает юридической силой, то есть при несоблюдении нотариальной формы такая сделка будет считаться ничтожной как совершенная с нарушением закона.

Продолжает подлежать нотариальному удостоверению соглашение об уплате алиментов, это требование к совершению такой сделки не менялось, существовало с момента введения СК РФ в действие (ст. 100 СК РФ).

Еще одним документом, которым супруги или лица, вступающие в брак, могут изменить режим совместной собственности супругов, является брачный договор, который в соответствии со ст. 41 СК РФ заключается в письменной форме и также подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

В сфере бизнеса

В области бизнеса нотариальному удостоверению подлежат сделки с долями в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью (за исключением случаев распределения доли внутри общества между его участниками, продажи доли всем или некоторым участникам общества либо третьим лицам и в некоторых других случаях, специально указанных в п. 11 ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»), причем с 1 января 2016 года – путем составления одного документа, подписанного сторонами.

А вот сделки по отчуждению доли в уставном капитале общества или ее части во исполнение опционного соглашения, напротив, теперь можно совершать путем направления безотзывной оферты, составлять единый документ-договор во исполнение опциона не требуется. Такая оферта на заключение опционной сделки должна быть нотариально удостоверена, как и совершенный в установленном порядке ее акцепт, что будет означать заключение договора. При этом право собственности на долю в уставном капитале общества, приобретенного таким способом, возникает у покупателя только с момента государственной регистрации изменения в ЕГРЮЛ.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат также договор инвестиционного товарищества, все вносимые в него изменения, дополнительные соглашения и приложения к нему, соглашения о полной или частичной передаче товарищами своих прав и обязанностей по договору инвестиционного товарищества, предварительные договоры об этом (ст. 8 Федерального закона от 28.11.2011 № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»).

Важно отметить, что совершение этих действий у разных нотариусов не допускается, то есть во избежание злоупотреблений в сфере реализации инвестиционных проектов и привлечения инвестиций в экономику Российской Федерации каждое изменение к договору инвестиционного товарищества должно быть представлено для удостоверения именно к тому нотариусу, который удостоверил сам договор.

Аналогичные нормы предусмотрены законом для соглашения об управлении партнерством и любых, вносимых в него изменений. Согласно ст. 6 Федерального закона от 03.12.2011 № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах» они подлежат обязательному нотариальному удостоверению и хранению у нотариуса по месту нахождения партнерства. При этом следует отметить, что ни само соглашение, ни вносимые в него изменения не подлежат государственной регистрации в ЕГРЮЛ, поэтому содержащиеся в них положения становятся обязательными для участников соглашения об управлении партнерством и третьих лиц с момента такого удостоверения.

Сделка, направленная на отчуждение доли в складочном капитале партнерства, должна быть совершена в нотариальной форме, такое положение предусмотрено ст. 12 вышеуказанного Закона. Равно как и сделка, предусматривающая обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале партнерства (предварительный договор). Несоблюдение нотариальной формы этих договоров влечет за собой их ничтожность.

Надо сказать, что любой предварительный договор должен быть нотариально удостоверен, если такому удостоверению в силу закона подлежит основной договор, то есть независимо от того, оговорены ли правила заключения предварительного договора в законе отдельно, как в вышеуказанном случае, или нет. В ином случае он будет недействительным и не влекущим обязанности заключить в будущем обозначенную в нем сделку (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Кроме того, нотариально удостоверена должна быть любая сделка по уступке требования, основанного на соответствующей нотариально удостоверенной сделке (ст. 389 ГК РФ); переводу долга с должника на другое лицо (ст. 391 ГК РФ); сделка о передаче в залог имущества, если она заключается в обеспечение исполнения обязательств по договору, который также подлежит заключению в нотариальной форме (ст. 339 ГК РФ) и соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество, если нотариально удостоверен сам договор залога (ст. 349 ГК РФ).

Положительная тенденция

Увеличение количества сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, мы оцениваем как положительную тенденцию и большой шаг навстречу стабильности гражданского оборота, стимулированию добросовестности его участников. Нотариальное удостоверение сделки служит веской гарантией действительности сделки, страховкой от ее «разворота» на стадии исполнения, облегчает заинтересованной стороне доказывание своего права при возникновении споров, поскольку ее содержание, время и место ее совершения, действительные намерения сторон сделки и другие обстоятельства, зафиксированные нотариусом своей удостоверительной надписью, проверяются нотариусом при ее совершении и презюмируются как достоверные. Это, в свою очередь, сказывается на повышении доверия граждан и бизнес-сообщества друг к другу, к государству в целом и способствует улучшению инвестиционного климата в стране.

И, пожалуй, единственный недостаток удостоверения сделки у нотариуса – его все еще немаленькая стоимость. Стоимость нотариального действия по удостоверению сделки состоит из двух составляющих: нотариального тарифа, устанавливаемого законом, и платы за услуги правового и технического характера, осуществляемые работниками нотариальной конторы, нотариусами. Плата за услуги правового и технического характера ранее определялась региональными нотариальными палатами самостоятельно. Отсутствие централизованного регулирования такой платы и критериев, на которые могли бы одинаково ориентироваться все субъекты нотариальной деятельности в Российской Федерации, приводило к тому, что в зависимости от места расположения, региона, других параметровее размер значительно различался, что иногда делало удостоверение сделки делом весьма затратным.

Законодатель обратил внимание на данную проблему, и в результате принятой инициативы Федеральной нотариальной палаты 4 июля 2016 года вступил в силу Федеральный закон от 03.07.2016 № 332-ФЗ «О внесении изменений в статьи 188 и 189 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате», которым централизованно введена единая система тарификации услуг правового и технического характера. В соответствии с внесенными указанным Законом изменениями Федеральная нотариальная палата будет ежегодно устанавливать предельный размер тарифов для услуг правового и технического характера каждого нотариального действия для каждого субъекта Российской Федерации. Региональные нотариальные палаты в свою очередь, опираясь на эту верхнюю (максимальную) планку, смогут устанавливать свои тарифы, которые могут быть равны или быть меньше соответствующего предельного размера нотариального действия, установленного Федеральной нотариальной палатой. Единая система тарификации услуг правового и технического характера при совершении нотариусами нотариальных действий будет работать с 1 января 2017 года.

Комментарий редакции:
Полезные знания об участии нотариусов в сделках и оформлении доверенностей
▼ Оцените, пожалуйста, статью и поделитесь ей в социальных сетях, если нашли её для себя полезной!
5034