Важные тенденции в спорах о недвижимости. Обзор судебной практики

Важные тенденции в спорах о недвижимости. Обзор судебной практики
Тип статьи:
Авторская

Для этого обзора подобраны четыре дела, хорошо иллюстрирующие четыре важные тенденции в спорах о недвижимости. Их объединяет одно — наличие рисков для обладателей недвижимости, которые могут быть неочевидны до соприкосновения с практикой. Они касаются назначения экспертизы в делах об оспаривании кадастровой стоимости, изъятия земель рядом с лесными участками, нарушений строительных норм и специального права московских властей расторгнуть договоры строительной аренды. Приглашаем коллег высказаться в комментариях, какие еще тенденции в спорах о недвижимости вы считаете важными.

Материал подготовлен юристами ЮК "Хренов и Партнеры": Оксаной Ступиной, Артемом Анпиловым для сайта: zakon.ru



1. Акт осмотра территории не является надлежащим доказательством наложения границ участка на земли лесного фонда. При этом с исками о виндикации участков, чьи границы налагаются на такие земли, вправе выступать лишь Росимущество

Практика показывает, что приобретение земельных участков, находящихся рядом с землями лесного фонда, имеет значительные риски. Дело в том, что в последнее время комитеты лесного хозяйства все чаще обращаются к собственникам участков с виндикационными исками, мотивируя это тем, что принадлежащие ответчикам участки являются землями лесного фонда. Поэтому такие участки могут находиться только в федеральной собственности.

Споры возникают из-за того, что границы земель лесного фонда зачастую не определены чётко. Подобную путаницу госорганы пытаются использовать в свою пользу, выстраивая на ней требования о возврате участков. Судебная практика по таким спорам пока складывается неоднозначно.

Недавно арбитражные суды как раз рассмотрели одно из таких дел (см. дело № А41-47286/2015). Комитет лесного хозяйства Московской области обратился с иском «об освобождении лесных участков». Свои требования он обосновывал тем, что границы земель лесного фонда и участков, принадлежащих ответчику, частично налагаются друг на друга. В качестве доказательств такого наложения комитет ссылался на акт осмотра территорий, а также на Свидетельство о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок.

Ответчик же отметил, что его право собственности на спорные участки было зарегистрировано ранее права собственности Российской Федерации на земли лесного фонда. Кроме того, земельные участки ответчика были поставлены на кадастровый учет с категорией «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности».

Арбитражный суд Московской области, исследовав историю образования спорных участков и отнесения их к иной категории земель, пришел к выводу (поддержанному вышестоящими судами), что комитет не доказал вхождения спорных участков в состав земель лесного фонда. О проведении судебной землеустроительной экспертизы комитет не просил. Также суды сочли, что истцом был избран ненадлежащий способ защиты права и пропущен срок исковой давности. К тому же с требованиями о защите прав на федеральную собственность может обратиться только Росимущество, но не региональные комитеты лесного хозяйства.

Выводы арбитражных судов по данному делу полностью согласуются с позицией, которую московская кассация неоднократно занимала по другим делам (см. дела № А41-56452/2014, № А41-15349/2014). Однако на практике суды иногда удовлетворяют иски со схожими требованиями, даже если они были заявлены региональными комитетами лесного хозяйства. При этом важно помнить, что проведение землеустроительной экспертизы предоставляет истцу больше возможностей для обоснования своей позиции в суде. По итогам экспертизы нередко удаётся выявить наличие наложения границ земельных участков, а это в конечном итоге приведет к утрате собственником прав на участок.

Дело оставляет открытыми немало вопросов. Например, было ли наложение границ и из-за чего оно произошло? Если наложение произошло вследствие ошибки кадастровых инженеров, то несут ли они за неё ответственность? Пока же следует, как минимум, учитывать значительное число подобных споров и неоднозначность судебной практики по ним. Поэтому при приобретении земельных участков, расположенных за границами земель населенных пунктов, покупателям следует внимательно изучать и анализировать историю образования данных участков и отнесения их к той или иной категории. Это позволит по меньшей мере снизить риски оспаривания зарегистрированного права со стороны уполномоченных госорганов.

2. Наличие разрешения на строительство не препятствует сносу объекта недвижимости, возведённого с нарушением строительных норм

Верховный суд РФ (ВС РФ) продолжает формировать практику по делам о сносе самовольных построек. Громкий спор вокруг сноса торговых центров, возведённых рядом со станциями столичного метрополитена, показал, что даже наличие зарегистрированного права собственности и судебного решения, подтверждающего законность постройки, не защитит собственников от потери своей недвижимости в связи с признанием её самовольной постройкой.

Недавнее дело «Газпром трансгаз Чайковский» (определение ВС РФ от 27.09.2016 по делу № А71-15106/2014, активно обсуждалось на Закон.ру здесь и здесь) касается строительства жилого дома на недопустимо близком расстоянии от газопровода. И его результат, неутешительный для собственника дома, оставляет все меньше шансов для защиты в суде: от признания объекта недвижимости самовольной постройкой не спасёт даже то, что сведения о газопроводе не были внесены в публичный реестр, а сам объект был возведён на основании разрешения на строительство.

Особо опасные объекты имеют охранные границы («минимально безопасные расстояния») — территорию, на которой запрещено возведение зданий, строений и сооружений. Для газопроводов такая граница составляет 150 м (п. 4 Правил охраны магистральных трубопроводов, утв. постановлением Гостехнадзора России от 22.04.1992 № 9, Правила СНиП 2.05.06-85).

Несмотря на это, в одном из муниципалитетов был построен жилой двухэтажный дом на расстоянии около 72 м до газопровода. В итоге собственник газопровода обратился с исковым заявлением к собственнику недвижимости об устранении препятствий в пользовании газопроводом. Конечная цель истца состояла в том, чтобы возложить на ответчика обязанность снести жилой дом.

Собственник здания ссылался на то, что на момент строительства ему не было известно как о нарушении охранной зоны, так и о том, что застраиваемый участок находится в границах этой зоны. Так, в государственном кадастре недвижимости отсутствовали какие-либо сведения о наличии охранной зоны, а участок, предоставленный под газопровод, не был отмежёван. Единственным документом, содержащим сведения о наличии газопровода, был паспорт безопасности территории муниципального образования. Но он в свободном доступе отсутствовал.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, посчитав, что размещение недвижимости рядом с источником повышенной опасности создаёт угрозу жизни и здоровью людей, а также препятствует эксплуатации опасного объекта. Однако суды апелляционной и кассационной инстанций с таким подходом не согласились и решение нижестоящего суда отменили. Они обратили внимание на то, что собственник дома не знал о наличии охранных зон. К тому же недвижимость была возведена на основании разрешения на строительство.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ оставила в силе решение суда первой инстанции. Она обратила внимание на то, что самовольной постройкой признается объект, возведённый с нарушением строительных норм и правил. В таком случае наличие разрешения на строительство правового значения не имеет. При этом суд отметил, что охранные зоны были нанесены на карту муниципального образования ещё в мае 2006 года. К тому же эти сведения были и в паспорте безопасности территории муниципалитета.

По всей видимости, этих документов было достаточно, чтобы узнать о наличии ограничений на строительство. В итоге формируется общий тренд: при планировании строительства не стоит полагаться исключительно на данные публичных реестров (несмотря на провозглашённый в #block_800001" target="_blank">статье 8.1 ГК принцип их достоверности), а необходимо получать дополнительную информацию из всех доступных источников. Например, запрашивать в органах местного самоуправления данные о наличии и режиме охранных зон в пределах застраиваемой территории. Это позволит избежать возникновения непредвиденных рисков.

3. Внесудебный порядок расторжения договоров аренды столичных земель в связи с их неосвоением распространяется и на земли «Новой Москвы»

Риск утраты прав на земельный участок поджидает не только собственников, но и арендаторов. Дело в том, что в конце 2011 года #block_3" target="_blank">статья 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» была дополнена пунктом 22. Нововведение позволило госорганам расторгать в одностороннем внесудебном порядке договоры аренды публичных земель, предоставленных под строительство, если арендатор не завершил строительство в срок, обозначенный в договоре или разрешении на строительство, либо не получил в течение пяти лет такое разрешение.

Норма касалась только тех договоров, которые были заключены до 01.01.2011 на территории Москвы и Санкт-Петербурга. Практика (надо сказать – не в пользу арендаторов) складывалась довольно однообразно. В итоге власти обеих столиц успешно расторгли немало долгосрочных договоров аренды.

Бремя доказывания неправомерности расторжения договора по таким делам возлагается на арендаторов земельных участков. Последние должны обосновать, в силу каких объективных причин освоение земельного участка не было произведено в установленные сроки. Как правило, под такими причинами суды признавали изменение законодательства, несоблюдение госорганами сроков подготовки документации, необходимой для получения разрешения на строительство, либо предъявление дополнительных условий по проектированию объекта недвижимости. Рассматривал такой спор и ВС РФ, который потребовал от нижестоящих судов учитывать причины просрочки с началом строительства (определение от 12.07.2016 № 305-ЭС16-2309 по делу № А40-123508/2014).

В одном из недавних дел, дошедших до Арбитражного суда Московского округа (см. дело № А40-92097/2015), суды апелляционной и кассационной инстанций в очередной раз заняли сторону арендодателя, несмотря на то что решение суда первой инстанции было в пользу арендатора. В данном деле арендатор земельного участка в течение пяти лет не получил разрешение на строительство. Признать отказ от договора незаконным не помогла и ссылка на то, что ответчик провёл ряд работ на участке: в частности, инженерно-геодезические, инженерно-геологические изыскания и топографическую съемку участка.

Но это дело интересно не столько тем, что еще раз показывает, какие обстоятельства суды учитывают при расторжении договоров аренды, сколько довольно редким примером действия норм во времени и пространстве. На момент заключения договора аренды земельный участок не находился в границах Москвы. Участок был присоединен к ней в составе земель так называемой Новой Москвы с 01.07.2012. Новелла, позволяющая расторгать договоры аренды земли в одностороннем порядке, вступила в силу ранее расширения территории города: с 01.02.2012. Иными словами, на момент вступления поправок в силу госорганы расторгнуть договор аренды не могли. Данное обстоятельство не смутило кассационную инстанцию, которая отметила, что внесудебный порядок расторжения действует в отношении договоров хотя и заключенных до 01.07.2012 вне границ города Москвы, но уведомления по которым были направлены в период после этой даты.

4. При оспаривании кадастровой стоимости суд, признав отчёт об оценке недопустимым доказательством, не вправе отказать в назначении и проведении оценочной экспертизы

Судебную практику по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости можно признать устоявшейся и складывающейся, скорее, в пользу административных истцов — собственников недвижимости. Основным доказательством неправильности установления кадастровой стоимости служит отчёт об оценке. И суды, как правило, такие отчёты принимают. Тем не менее иногда случается и так, что суды признают отчёты недопустимыми доказательствами, одновременно отказывая в назначении экспертизы. На ошибочность такой позиции недавно указал ВС РФ (см. определение от 14.04.2016 № 5-АПГ15-96).

Заявитель, желая снизить кадастровую стоимость земельного участка, представил в материалы дела отчёт об определении рыночной стоимости недвижимости, а также положительное экспертное заключение на этот отчёт. Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, решил, что и представленный заявителем отчёт, и положительное экспертное заключение не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и не подтверждают заявленный размер рыночной стоимости объекта оценки. Также суд отказал в удовлетворении ходатайства истца о проведении судебной экспертизы.

Судебная коллегия по административным спорам ВС РФ с таким решением не согласилась. Сославшись на #block_5602" target="_blank">часть 2 статьи 56 ГПК РФ, она отметила, что в случае возникновения сомнений в обоснованности отчёта об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд выносит эти обстоятельства на обсуждение сторон. Причём это не зависит от того, ссылались ли стороны на такие обстоятельства. При этом установление рыночной стоимости является вопросом, требующим специальных знаний в области оценочной деятельности. Следовательно, в случае наличия сомнений суд должен назначить экспертизу по своей инициативе, то есть даже в отсутствие ходатайства от стороны.

В рамках апелляционного производства ВС РФ удовлетворил ходатайство заявителя о назначении судебной экспертизы и впоследствии, руководствуясь полученным в ходе судебной экспертизы отчетом об оценке, удовлетворил его требования. К аналогичной позиции высшая судебная инстанция пришла и при рассмотрении другого схожего дела (см. определение от 07.04.2016 № 18-АПГ15-31).

Комментарий редакции:
Полезно для изучения юристам и специалистам в сфере недвижимости
▼ Оцените, пожалуйста, статью и поделитесь ей в социальных сетях, если нашли её для себя полезной!
1318