Нет дома – нет участка: можно ли оформить в собственность землю под снесенным домом

 В Росреестре оформлять землю на владельца здания в подобной ситуации отказались. Такое решение госоргана поддержали две инстанции. Почему этот подход ошибочен, разъяснил Верховный суд.

Росреестр отказал в регистрации

Москвич Иван Михеев* хотел зарегистрировать право собственности на землю в Росреестре. На участках, которые он хотел оформить на себя, был расположен жилой дом, построенный в 1940-х годах. Одна из долей в доме досталась Михееву в наследство от отца еще в 1987 году. В 1997 году он приобрел и другие части дома, и в 2004 году зарегистрировал право собственности на всё строение на основании свидетельства о праве на наследство и договора купли-продажи долей. Здание он реконструрировал – на месте старого строения площадью 96,2 кв. м появилось новое – 290 кв. м.

В Росреестре регистрировать на Михеева землю отказались. В ЕГРП внесены сведения о регистрации за ним права собственности на старый дом, однако он снят с техучёта, объяснили отказ в организации: раз строение снесли, то землю под ним регистрировать нельзя, решили в Росреестре.

Снос или реконструкция?

Тогда Михеев пошел в суд. Исковое заявление рассмотрел Солнцевский районный суд Москвы. Там заявителю отказали в удовлетворении требований (дело № 2-3107/2015 ~ М-2845/2015). Реконструированный дом суд расценил как новое строение – объект незавершенного строительства, построенный без разрешения. К тому же права на него не были зарегистрированы. По мнению первой инстанции, исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости решение Управления Росреестра по Москве законно, и истец не имеет права на регистрацию или приватизацию участков.

Михеев пожаловался в Мосгорсуд. Он настаивал, что дом не сносил, а произвел реконструкцию, увеличив площадь, сохранив часть фундамента и печки. Также он указывал, что зарегистрированное право собственности на исходный объект недвижимости не прекращено. Однако апелляция поддержала решение первой инстанции. Мосгорсуд указал, что истец изменил архитектурный облик здания, увеличив площадь дома в три раза при полном отсутствии разрешений на реконструкцию. А это, указано в апелляционном определении по делу (№ 33-10927/2016), прямо свидетельствует, что вывод первой инстанции обоснован: исходный объект снесен, у заявителя прекращено право собственности на жилой дом и, следовательно, утрачено право и на землю.

ВС: отказ регистрировать землю нарушает закон

Дело в итоге оказалось в Верховном суде. Там коллегия под председательством судьи Владимира Хаменкова решила, что закон на стороне заявителя (дело № 5-КГ16-240). У Росреестра не было оснований отказать Михееву в регистрации права собственности на участки, а то, что суд не увидел в этом действии нарушения закона – ошибка, заключил ВС.

Право постоянного бессрочного пользования спорными земельными участками у Михеева сохранилось, что определялось действующими на тот момент нормами Земельного кодекса, указал ВС. Зарегистрированное право на недвижимое имущество, а у заявителя были зарегистрированы права на дом, может быть оспорено только в судебном порядке, напомнил ВС. Сам Михеев не пытался прекратить право собственности на дом, его право не оспаривалось и в судебном порядке, а значит, осталось зарегистрированным, несмотря на снятие дома с технического учёта в 2013 году, сделал вывод ВС. При этом такого основания для прекращения права пользования земельным участком, как снос либо реконструкция здания, расположенного на нем, нет. "Возведение заявителем нового объекта недвижимости на месте прежнего без разрешительной документации также не влияет на право собственности на дом и право пользования земельными участкам", – указал ВС.

Право на приватизацию также не связано с обстоятельствами возведения или сноса строения: то, что Михеев не приватизировал землю под принадлежащим ему домом, не влияет на его право пользования землёй, указал ВС. Оно сохраняется независимо от реализации права на приватизацию, срок на которую не установлен, говорится в определении суда.

В итоге судебная коллегия по административным делам отменила решения нижестоящих судов и признала незаконным решение Росреестра об отказе в госрегистрации права собственности заявителя на земельные участки.

* – имена и фамилии участников процесса изменены