Самовольные постройки. Новые правила оформления с 1 сентября 2015 года

Самовольные постройки. Новые правила оформления с 1 сентября 2015 года
Тип статьи:
Авторская
Источник:

Подготовила Анна Покровская, заместитель директора юридической компании «Прецедент».

Самовольные постройки - это строения, которые отвечают признакам капитального строения (имеют фундамент), но на строительство или реконструкцию которых не получалось необходимых разрешений.

Таких построек у нас в стране миллионы.

Законодательство в области узаконивания таких построек все больше стремится в сторону ужесточения.

С сентября 2015 года меняется само понятие того, что относится к категории «самовольная постройка». Теперь – это здания, сооружения или другие строения, возведенные, созданные на участке, не предоставленном в установленном порядке, или на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением названных норм и правил.

Из данного определения необходимо сделать ряд серьезных выводов:

1. Прежде чем строить, необходимо получить участок для строительства.

2. Строить можно только то, что допускает категория, вид разрешенного использования и зона земельного участка. Если вид разрешенного использования не позволяет возводить то, что хочется, то сначала необходимо этот вид изменить, а потом уже строить.

3. Строить нужно в соответствии с отступами от границ, соблюдением пожарных, санитарных и градостроительных норм и правил.

4. И самый главный – разрешение на строительство все же лучше получать.

Что делать, если всего вышеперечисленного или чего-то одного сделано не было?

В течение многих лет мы узаконивали такие постройки в судебном порядке, пользуясь все той же ст. 222 Гражданского Кодекса, но в старой редакции. Долгое время для получения «положительного решения суда», было достаточно иметь на руках заключение строительной экспертизы, о том, что постройка не угрожает ничьим жизни и здоровью и соответствует строительным нормам и правилам, а также соответствует санитарно-эпидемиологическим и противопожарным требованиям.

Затем, Пленум Верховного суда выпустил постановление, которое поводвело черту под современной судебной практикой в этой сфере. А с 1 сентября 2015 года начинает действовать и ст. 222 Гражданского Кодекса в новой редакции. Если описать вывод, который можно сделать из нового законодательства, то он уместится во фразе «Теперь сделать это стало очень и очень сложно».

Что нужно знать, прежде, чем обращаться с иском в суд об узаконивании самовольного строительства или реконструкции?

Нужно оценить, выполнены ли четыре важные условия:

Первое – земельный участок находится на праве собственности, пожизненно наследуемого владения, права постоянного бессрочного пользования или взят в аренду для строительства.

Второе - постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.

Третье - сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Четвертое - необходимо уже на стадии подачи искового заявления представить доказательства, что были предприняты все меры по получению разрешения на строительство или реконструкцию, то есть, были собраны и поданы документы, предусмотренные ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ.

Иными словами, нужно доказать, что вы предпринимали все необходимые меры по легализации самовольной постройки до момента обращения в суд.

1. Пытались получить разрешение на строительство.

2. Управомоченный на выдачу таких разрешений орган, отказал нам в выдаче разрешения неправомерно;

3. Вы пытались законным путем ввести объект в эксплуатацию и также получили незаконный отказ. При этом, отказ уполномоченного органа является правомерным и не позволяет рассчитывать на получение положительного решения суда, например, по причине того, что:

  • объект уже построен (без разрешения);
  • не представлен необходимый комплект документов;
  • не пройдена государственная экспертиза проектной документации (в тех случаях, когда она обязательна).
  • Можно ли постройку не узаконивать?

    Можно. Однако нужно быть готовым к тому, что в любой момент по иску соседей, котролирующих органов и служб, а также местной администрации, к лицу, которое возводит такую постройку, не имея необходимых разрешений, или уже построило ее, могут быть применены санкции.

    А именно:

    - Штрафы за строительство в отсутствие соответствующих разрешений. (Подробнее на размерах таких штрафов мы останавливались в нашей специальной статье «Что светит за незаконное строительство»);

    - Приостановка работ по строительству или реконструкции по требованию уполномоченных органов или суда;

    - Снос самовольной постройки.

    Снос самовольной постройки как крайняя мера ответственности применяется в последние годы довольно активно, как к многоквартирным домам, так и к любым коммерческим объектам. Единственное послабление здесь сделано для индивидуальных жилых домов.

    И если раньше снос был возможен только по решению суда, то в соответствии с новым законодательством теперь такое решение вправе принять орган местного самоуправления самостоятельно. Во внесудебном порядке решение о сносе самовольной постройки может быть принято, если:

  • самовольная постройка расположена на межселенной территории;
  • в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей;
  • если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий;
  • на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
  • Что делать с самовольными постройками? Ответ на это вопрос неоднозначный.

    В первую очередь всем, кто задумывается о будущем строительстве, мы рекомендуем получать разрешение на строительство.

    Если же строительство уже закончено, то в некоторых случаях можно попробовать получить на него разрешение, не доводя до сведения уполномоченных органов, что на самом деле объект уже существует.

    Ну, или просто тихо жить в самовольной постройке, в надежде, что она никому не мешает и не помешает в будущем, а, значит, никто и не инициирует иск о ее сносе.

    Пожалуй, это все. Для всех тех, кто надеется на получение «чудесного» решения суда, настоятельно рекомендуем подумать, а устоит ли такое решение в суде второй инстанции, учитывая, что Пленум Верховного Суда, который является высшим руководящим органом для всех судов, высказался относительно требований, при которых можно узаконить такую постройку, весьма однозначно, и все они изложены в этой статье, а ст. 222 Гражданского Кодекса РФ теперь изложена в весьма ясной и четкой форме, предъявляющей к постойкам, которые хочется узаконить, весьма жесткие требования.

    Комментарий редакции:
    Очень правильная и полезная статья. Рекомендуется к применению на практике.
    ▼ Оцените, пожалуйста, статью и поделитесь ей в социальных сетях, если нашли её для себя полезной!
    1439