Тяжкая квартирная доля
Квартирный вопрос — классическая история испорченных отношений, когда родные люди неожиданно оказываются соперниками. Начинаются споры, судебные тяжбы, и нередко их участник, уставший от борьбы, выставляет свою долю на продажу. О видах долей, а также о плюсах и минусах их покупки рассказывает Алексей Комаров, нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга.
Неидеальная «идеальная доля»
На практике под долей понимается часть продаваемой квартиры или дома, с определением порядка пользования конкретной комнатой или без определения. Если в правоустанавливающем документе или соглашении между сособственниками определено, какой конкретно комнатой пользуется продавец, покупателю все более или менее понятно. Поскольку с покупкой такой доли покупатель приобретает и право пользования конкретным изолированным помещением – комнатой.
Если же право проживания в конкретной комнате не закреплено, и если сам продавец в продаваемом жилье не жил, то на практике живущие в доме или квартире сособственники уже имеют сложившийся порядок проживания, изменить который можно только в судебном порядке. Долю в собственности без определения порядка пользования комнатой юристы называют «идеальной долей».
Правда, для ее владельца идеального здесь мало.
История «идеальных долей» берет свое начало от приватизации и наследственных отношений. В первом случае имущество, передававшееся в собственность граждан до мая 2001 года, оформлялось в общую совместную собственность, и собственники пользовались квартирой одной семьей по устной договоренности. Во втором же случае, который может быть и следствием первого примера, при смерти одного из сособственников доля наследодателя переходила к остальным и преобразовывалась из общесовместной в долевую.
Поскольку наследников могло быть несколько человек, то доля умершего дробилась на крошечные доли, в том числе и среди тех наследников, которые проживали в другом месте. Сособственники по причине нерасторопности или внутрисемейных конфликтов не спешили делить наследственное имущество, и ситуация затем становилась патовой. С одной стороны, сособственник, владеющий большей долей, на практике не имеет возможности понудить к продаже ему долей собственников, владеющих мизерными долями (в статье 252 ГК РФ, подтверждаемой позицией судебной практики Конституционного суда Российской Федерации от 07.02.2008 N 242-О-О, указано, что закон не предполагает возможности заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна).
Таким образом, выкупить мизерную долю сособственника невозможно до тех пор, пока он сам не захочет ее продать.
С другой стороны, позиция Верховного суда заключается в том, что при невозможности сособственникам добровольно определить порядок пользования жильем суд по заявлению сособственника, владеющего большей долей, вправе отказать владельцу незначительной доли во вселении в жилое помещение («Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли и соглашения собственников» — ВС).
Технологии продажи
Если сособственникам не получается договориться, выход представляется только один – продать долю стороннему покупателю. По рыночной стоимости продать её невозможно, поскольку она в принципе никому не нужна, либо такие граждане пытаются найти покупателя, который в этом не разбирается.
Сами же покупатели часто не вникают в специфику такой покупки и соглашаются на сделку в простой письменной форме по соблазнительной стоимости,
не понимая, что без суда в квартиру не въехать. Либо, понимая наличие проблемы, они надеются как-то договориться с остальными сособственниками и докупить оставшиеся доли до владения, как минимум, изолированной комнатой.
Кроме того, сегодня достаточно агентских компаний, специализирующихся на приобретении долей с дальнейшим "отжимом" остальных собственников. Система "отжима" - понуждения к продаже — весьма простая: создать в жилье невыносимые условия для других жильцов. Причем такие способы совсем не похожи на грубые действия бандитов 90-х. Новые собственники не грубят, не прибегают к физическому насилию, действуют только в рамках закона. Они могут устроить «вечный ремонт», систематически менять замки, поставить на поток ночные визиты и звонки, организовать подселение мигрантов или дебоширов и т. д. В итоге отчаявшийся жилец выкупает долю по рыночной стоимости, устраивает размен либо вообще съезжает из квартиры.
Неудивительно, что цена долей с незакрепленным порядком пользования на 50% ниже аналогичного жилья с закрепленным порядком.
Именно столько стоит работа «выживал».
Поэтому обычному покупателю нет смысла приобретать комнату, где право пользования юридически не закреплено за продавцом. Иногда покупатель хочет приобрести символическую долю, чтобы зарегистрироваться, но 400, 500 или 800 тысяч рублей за «прописку» — это дорого. Есть способы дешевле получить постоянную регистрацию. Для ответа на вопрос, стоит ли покупать долю, следует обратиться за консультацией к юристу, нотариусу. В рамках предварительной консультации по приобретению жилья нотариус сделает это бесплатно. Более того, он несет личную имущественную ответственность за законность удостоверяемой им сделки. Поэтому в случае малейших сомнений в документах он немедленно обратит на это внимание сторон.
В заключение отметим, что когда речь идёт о приобретении доли в квартире, доли в праве собственности, нужно понимать, переходит ли к покупателю право пользования комнатой (или несколькими комнатами). Если доля продается без закрепления права пользования конкретным помещением, то очень вероятно, что право на проживание в квартире придётся отстаивать в суде. Ну, а уж суд, в зависимости от тех или иных обстоятельств, вынесет решение, будет ли истцу предоставлено такое право или нет.
