Квартира с обременением: что это значит и чем грозит при покупке жилья

Недвижимость с обременением — дом, квартира, участок или другой объект недвижимости, на который наложены ограничения прав собственности. Ограничения появляются после получения другими людьми, либо государством права владения жильем.

«В России действует понятие «добросовестный приобретатель», т.е. еще до сделки человек сам, либо с помощью специалистов юристов должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать. Собственник квартиры с обременением не вправе самостоятельно распоряжаться своей жилплощадью, т.е. решение о продаже квартиры будет согласовываться с другими лицами или с государственными органами», - пояснил эксперт Кадастровой палаты по Псковской области Владимир Платонов.

Причины для обременения квартиры, а также риски для покупателя могут быть, например:

1. Ипотека. Если квартира приобретена с помощью ипотечного кредита, то на нее будет наложено залоговое обязательство, гарантирующее выполнение обязательств перед банком. Продавец может получить аванс и погасить кредит средствами покупателя, а потом сразу отказаться от сделки.
2. Договор безвозмездного пользования. В 1991 году россияне получили право приватизировать свое жилье, находящееся в муниципальной собственности. Кто-то воспользовался возможностью, а кто-то отказался от приватизации в пользу другого человека, сохраняя право бессрочного пользования, т.е. такого жильца невозможно выселить из квартиры и лишить его права проживания. Снять обременение по договору безвозмездного пользования можно только после выписки жильца или его смерти.
3. Арест. Обременение имущества может наступить в результате судебного разбирательства. Судья выносит такое решение, основываясь на том, что собственник жилья злостно нарушает свои долговые обязательства или приговорен к тюремному заключению. С этого момента все действия с арестованной квартирой должны согласовываться с членами специальной комиссии, которая формируется судебными органами. Судебная комиссия вправе принять решение о конфискации недвижимости и ее продаже. Если продавец использовал подлог документов и все-таки продал квартиру, сделку признают недействительной. Покупатель лишится жилья и будет долго возвращать свои деньги.
4. Квартира с несовершеннолетним ребенком. Несовершеннолетние собственники или просто прописанные в квартире уже являются обременением данной недвижимости. Государство ставит на первое место защиту прав детей, в том числе защиту их интересов в вопросах купли-продажи жилья. После продажи недвижимости несовершеннолетний должен получить равное или лучшее по условиям жилье. Иначе органы опеки и попечительства, контролирующие соблюдение прав ребенка, могут наложить запрет на сделку. Обременение снимается, если все требования выполнены и получены доказательства, что условия проживания несовершеннолетнего не ухудшились. Если органы опеки не одобрят выписку ребенка из квартиры, то сделка будет признана недействительной, а покупателю придется вернуть недвижимость.
5. Аренда. Краткосрочный договор аренды не регистрируется в Росреестре. Если продавец скроет эту информацию, то покупатель не сможет выселить арендаторов досрочно. Продать квартиру с обременением по договору аренды можно, но только вместе с жильцом, т.е. квартиросъемщик имеет право проживания на вашей новой жилплощади до окончания срока действия договора аренды.
6. Рента. В мошеннических схемах часто используется жилье с обременением по договору ренты. Сделки заключаются с подложными документами, из-за чего покупатель получает квартиру с жильцом, которого невозможно выселить.
7. Завещательный отказ не регистрируется в Росреестре. Покупатель рискует получить вместе с квартирой жильца с правом пожизненного проживания.

Кроме того, обременением является доверительное управление, сервитут.

Все вышеперечисленные виды обременения должны быть зарегистрированы в Росреестре. Исключение составляют права пользования, проживания и регистрации.

Узнать, есть ли обременение на квартире, можно самостоятельно, не прибегая к услугам специалистов. Для чего можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости через МФЦ, на сайте Росреестра www.rosreestr.ru или Кадастровой палаты spv.kadastr.ru.
В выписке будет указано, кто собственник квартиры, какова доля в праве собственности, есть ли обременение и т.д.