Какие ограничения могут возникнуть при расположении земельного участка в зоне с особыми условиями использования территорий
Что же такое обременение как охранная зона и какие могут быть обременения для юридических и физических лиц, если принадлежащий им участок земли оказался в охранной зоне.
Существуют различные виды охранных зон согласно законодательству, например:
- Зоны, связанные с охраной природных объектов.
Для данной группы, в качестве самого распространенного примера, следует привести водоохранные зоны и прибрежно-защитные полосы. Они устанавливаются для защиты водных объектов (озер, рек, водохранилищ и др.) от негативных воздействий. Хозяйственная деятельность в таких зонах существенно ограничена, особенно в части промышленного производства. За нарушение режима ограничений предусмотрены серьезные штрафы, а при возведении запрещенных объектов недвижимости — их снос. Зоны государственных заказников, национальных парков, природных заповедников, на прилегающих к ним земельных участках также устанавливается особый режим использования. Осуществление хозяйственной деятельности, которая может повлиять на экосистему указанных природных объектов, здесь запрещено. К данной группе относятся охранные зоны, зоны охраняемых природных ландшафтов, зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности. В пределах территории охранной зоны для сохранения объекта культурного наследия ограничивают хозяйственную деятельность и запрещают строительство. В зоне охраняемых природных ландшафтов запрещаются строительные работы, которые повлекут изменение сформировавшегося исторически природного ландшафта или изменят архитектурный облик памятника. Незаконное строительство может быть выявлено надзорными органами — при проведении проверки или при поступлении соответствующей жалобы.
- Зоны, связанные с обеспечением санитарно-эпидемиологических требований законодательства РФ.
В этой группе в качестве примера приведем санитарно-защитные зоны промышленных предприятий; 1-й, 2-й, 3-й пояса санитарной охраны, устанавливаемые в отношении точек забора питьевой воды. Такого рода охранные зоны устанавливаются, как правило, распоряжением главного санитарного врача по региону. В 1-ом, 2-ом, 3-м поясах санитарной охраны запрещается деятельность, которая может вызвать ухудшение качества питьевой воды, конкретный перечень запретов устанавливается СанПиН. Помимо запретов в охранной зоне важным моментом является ограничение оборота земель, находящихся в 1-ом и 2-ом поясах санитарной охраны, приватизация таких участков запрещена согласно ст.27 Земельного кодекса.
Санитарно-защитные зоны промышленных предприятий имеют несколько иное назначение. В таких зонах по требованиям СанПиН запрещено размещение жилых построек, так как проживание на этих территориях может негативно сказаться на здоровье граждан.
- Зоны, связанные с охраной линейных объектов для эксплуатации транспорта.
Для данной группы примером может послужить полоса отвода автомобильной дороги, железной дороги, в которой вводится особый режим хозяйственной деятельности. В таких полосах отвода практически исключена любая хозяйственная деятельность, не связанная с эксплуатацией этих объектов. Если участки в таких полосах отвода были получены до вступления в силу соответствующих законов, то использование их по целевому назначению не будет нарушением закона.
- Охранные зоны, устанавливаемые для линейных промышленных, энергетических объектов, а также объектов связи.
К данной группе будут отнесены охранные зоны газопроводов, теплосетей, линий электропередач, оптико-волоконных линий связи и т.п.
Их установление имеет цель обеспечения бесперебойного режима работы этих объектов, поэтому любые действия, которые могут вызвать нарушение режима работы линейного объекта, запрещены.
Для всех линейных сооружений запрещается проводить земляные работы, не согласовав их с организацией, эксплуатирующей это сооружение.
Так, например, если участок полностью или частично попал в охранную зону газопровода, все строительные работы на нем нужно согласовывать с эксплуатирующей организацией. На часть земельного участка без обременения эти требования не распространяются.
Очевидно, что копательные работы в зоне прохождения подземной линии ВОЛС могут повредить ее, а, например, копательные работы в зоне газопровода или прохождения подземной высоковольтной кабельной линии вовсе повлечь несчастный случай. Кроме того, у эксплуатирующей ЛЭП организации всегда должен быть доступ к воздушной линии, поэтому размещение каких-либо объектов (строений, сооружений, зданий) без согласования с электросетями исключается.
«Чаще всего, именно в ходе эксплуатации таких объектов возникают ситуации, когда чиновники, администрация, природоохранная прокуратура грозят снести дома, строения, здания, коттеджи» – пояснила эксперт Кадастровой палаты по Псковской области Елена Гришина.
Теперь рассмотрим, как узнать: не попал ли интересуемый земельный участок в границы охранной зоны? Сделать это можно, посмотрев соответствующую информацию на публичной кадастровой карте или же, заказав выписку из ЕГРН. Если в результате указанных действий информация об охранной зоне не была выявлена, это еще не означает, что ее нет. В данном случае рекомендуется сделать запрос в органы районной архитектуры на предмет наложения границ охранных зон на интересуемый земельный участок и если участок все-таки оказался на территории охранной зоны - это еще не повод для паники.
Во-первых, установление охранной зоны могло быть произведено с кадастровой ошибкой, тогда имеется возможность корректировки такой зоны. В этом случае собственнику потребуется помощь кадастрового инженера.
Во-вторых, наличие охранной зоны не исключает права собственности на такой участок, он не подлежит изъятию, приватизация земли также не исключается.
В-третьих, в некоторых случаях по согласованию с органами власти или эксплуатирующими организациями строительство объектов недвижимости допускается с установлением ряда ограничений. Разрешение на строительство в охранной зоне можно получить с условием соблюдения требований эксплуатирующей организации или надзорного органа.
В-четвертых, если земельный участок сформирован до строительства объекта, имеющего охранную зону, то можно рассчитывать на возмещение убытков. Требования о возмещении таких убытков порождают многочисленные земельные арбитражные споры.
В-пятых, мог быть нарушен порядок определения границ охранных зон.
Если садовый участок попал в охранную зону ЛЭП, газопровода, нефтепровода, санитарную зону.
В таком случае необходимо поднимать документы, на основании которых отводился участок под садоводство, установить в каком году отводился участок и в каком году строился промышленный объект. Если он строился уже после отвода земель СНТ, то вполне есть возможность отстоять садовые постройки в суде.
Особенно сложные проблемы возникают, когда именно объекты недвижимости (здания, строения, сооружения, дом) попали в охранную зону.
В таком случае целесообразно обратиться к юристу по охранным зонам как можно раньше, чтобы частная собственность в виде коттеджа или дома не оказалась под угрозой сноса.
«Если собственники земли продали участок в охранной зоне и умышленно скрыли информацию об обременении от покупателя, то по суду с них могут взыскать разницу между продажной стоимостью и действительной стоимостью в связи с обременением охранной зоной» - добавила эксперт.