​078. Вопрос. Каково законодательное определение государственной кадастровой оценки земель, кадастровой и рыночной стоимости земель?

Клуб любителей Профкадастр

​078. Вопрос. Каково законодательное определение государственной кадастровой оценки земель, кадастровой и рыночной стоимости земель?

078. Вопрос. Каково законодательное определение государственной кадастровой оценки земель, кадастровой и рыночной стоимости земель?

Ответ.

Справедливая оценка земель представляет собой одно из важнейших условий функционирования и развития многоукладной экономики страны. Происходящие в настоящее время в России реформы направлены на совершенствование методов кадастровой оценки земельных участков с целью налогообложения недвижимости и взимания арендной платы за пользование землей.

Переход к рыночной экономике и введение частной собственности на землю вновь сделали актуальными понятия "цена", "земельный налог", "арендная плата".

В 1991 г. был принят Закон РФ "О плате за землю" <1>, которым для обеспечения экономического регулирования земельных отношений вводилось понятие "нормативная цена земли". Однако в условиях неустойчивого характера экономики страны требовалась ежегодная корректировка нормативной цены земли в зависимости от включения земельного участка в гражданский оборот, что могло привести к социальной напряженности и существенным бюджетным потерям.

--------------------------------

<1>Закон РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю" // Ведомости СНД и ВС РФ. 1991. N 44. Ст. 1424.

В 1996 г. Роскомземом были утверждены Временные методические рекомендации по кадастровой оценке стоимости земельных участков <1>. В них в зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования земельного участка рекомендовалось выделять два типа оценочных стоимостей:

1) стоимость, в использовании основанная на индивидуальных результатах пользования в форме дохода, полезности и удобств;

2) стоимость в обмене (меновая стоимость) - стоимость, возможная к получению в условиях свободной продажи земельного участка на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия спроса и предложения.

--------------------------------

<1>Письмо Роскомзема от 14 июня 1996 г. N 1-16/1240 "О Методических рекомендациях по кадастровой оценке земли" // СПС "КонсультантПлюс".

Однако сложившееся противоречие между оценкой земельных участков на основе принципа наилучшего использования и оценкой на основе информации по реальным рыночным сделкам так и не удалось разрешить.

Начиная с 1999 г. в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель Государственному комитету РФ по земельной политике Правительством РФ было поручено провести в 1999 - 2001 гг. государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории Российской Федерации <1>.

--------------------------------

<1>Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 г. N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" // СПС "КонсультантПлюс".

В апреле 2000 г. Правительство РФ утвердило Правила проведения государственной кадастровой оценки земель <1>, с принятием которых была создана легитимная база для организации необходимых работ по государственной кадастровой оценке земель.

--------------------------------

<1>Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" // СЗ РФ. 2000. N 16. Ст. 1709.

Следует отметить, что в силу п. 5 - 7 указанных Правил государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений стала осуществляться на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости, сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда на основе капитализации расчетного рентного дохода, иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Тем самым были установлены основополагающие методологические принципы государственной кадастровой оценки земель.

Между тем в 1999 г. в Государственную Думу был внесен на рассмотрение проект Федерального закона "Об оценке земли" <1>.

--------------------------------

<1>Распоряжение Правительства РФ от 8 сентября 1999 г. N 1438-р // СПС "КонсультантПлюс".

Из пояснительной записки к проекту Федерального закона "Об оценке земли" следовало, что реализация данного Федерального закона наряду с реформированием налоговой политики в сфере земельных отношений позволит за счет более полного охвата налогообложением землепользователей и объективной дифференциации земельных платежей увеличить их годовой объем с 11 млрд. руб. (1998 г.) до 25 - 30 млрд. руб.

Однако в 2001 г. законопроект был снят с рассмотрения и получил свое развитие в Законе об оценочной деятельности.

Федеральным законом "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" Закон РФ "О плате за землю" утратил силу с 1 января 2006 г. с введением земельного налога, регулируемого гл. 31 НК РФ <1>.

--------------------------------

<1> Федеральный закон от 29 ноября 2004 г. N 141-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" // СЗ РФ. 2004. N 49. Ст. 4840.

Стремительное развитие рынка земли требовало четкого, цивилизованного регулятора оформления бюджетно-финансовых и земельных отношений.

В связи с этим Федеральный закон от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" ввел в Закон об оценочной деятельности гл. III.1 "Государственная кадастровая оценка".

В силу ст. 24.11 Закона об оценочной деятельности под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

- отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

- определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

- экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;

- утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В правоприменительной практике судов делается попытка дать иное определение кадастровой оценки - это расчетная цена земельного участка, определенная путем сопоставления результатов рыночных и нерыночных методов оценки с применением методов и правил статистической обработки информации о качественных и экономических характеристиках земельного участка, содержащихся в государственном земельном кадастре (см.: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2014 г. N 09АП-41147/14 <1>).

--------------------------------

<1> СПС "КонсультантПлюс".

Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон (п. 8 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

Несомненным преимуществом введенной главы является определение кадастровой стоимости. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508 <1>, предложено иное определение кадастровой стоимости земельного участка: это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

--------------------------------

<1> СПС "КонсультантПлюс".

Как видно из определения, кадастровая стоимость является синонимом рыночной стоимости, а это прямо противоречит ст. 66 ЗК РФ. Тем самым остается открытым вопрос, что же представляет собой кадастровая стоимость: это фиксированный норматив, определенный методами массовой оценки и скорректированный с учетом погрешности счета и установленный государством на продолжительный период, либо это рыночная стоимость, формируемая рынком и постоянно меняющаяся?

Под рыночной стоимостью объекта оценки Закон об оценочной деятельности понимает наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Аналогичное определение рыночной стоимости дано и в Федеральном стандарте оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255 <1>.

--------------------------------

<1> СПС "КонсультантПлюс".

Необходимо также учесть, что согласно п. 3 ст. 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В связи с изложенным представляется целесообразным обратиться вновь к Постановлению Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2014 г. N 09АП-41147/14 о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в собственности истца, определенной на основании Постановления Правительства Москвы от 26 ноября 2013 г. N 751-ПП по состоянию на 1 января 2013 г., и установлении кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости.

Суд, обосновывая отказ в удовлетворении заявленного иска, руководствовался тем, что истцом не доказано само существование обстоятельств, при наличии которых у человека, разумно и объективно оценивающего ситуацию, могли бы возникнуть предположения о том, что принадлежащий ему земельный участок имеет рыночную стоимость иную, нежели объявлено в кадастре.

Вопрос о рыночной стоимости объекта в деле, в котором предметом притязаний выступает не сам объект, а только его учетная стоимость, при том что спорящие стороны не связаны обязательством по выкупу-продаже данного объекта, требует разъяснения после того, как лицо, оспаривающее установленную цену, доказало, что в реально заключенных сделках с аналогичным имуществом при обычных условиях согласовывается иная цена.

Обоснованными предположения о несоответствии объявленной стоимости его имущества рыночной могут считаться в том случае, когда заинтересованному лицу стали известны случаи совершения обычных сделок (обычных, т.е. не обусловленных неординарными мотивами), по условиям которых при сравнимых обстоятельствах в отношении аналогичного имущества взимается цена, отличающаяся от той, в которую оценена стоимость имущества данного лица.

Тогда, подчеркивает суд, располагая сведениями о заключении соответствующих сделок, плательщик вправе самостоятельно привлечь независимого оценщика и, предоставив ему для исследования документы, доказывающие существование соответствующих сделок, получить заключение о рыночной стоимости интересуемого его земельного участка или же, приложив вышеуказанные документы к исковому заявлению, ходатайствовать о проведении на их основе судебной экспертизы.


Источник Консультан плюс

► Вы можете оценить пост и поделиться им в социальных сетях, если нашли его для себя полезным!
1183