​085. Вопрос. Могут ли быть оспорены результаты определения кадастровой стоимости?

Клуб любителей Профкадастр

​085. Вопрос. Могут ли быть оспорены результаты определения кадастровой стоимости?

085. Вопрос. Могут ли быть оспорены результаты определения кадастровой стоимости?

Ответ.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Федеральный закон от 4 июня 2014 г. N 143-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами" <1> предусматривает, что верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа рассматривают в качестве суда первой инстанции гражданские дела, в том числе и дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2014. N 23. Ст. 2928.

При этом Верховный Суд РФ отмечает, что орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации утверждает только те результаты государственной кадастровой оценки земель, в отношении которых Роснедвижимостью была проведена проверка и в отношении которых было принято решение о соответствии их Методике государственной кадастровой оценки земель соответствующей категории. В связи с чем Судебная коллегия считает, что для оспаривания нормативного акта о кадастровой стоимости земельного участка, определенной в соответствии с требованиями федеральных положений, отсутствуют основания.

Суд также отмечает, что не влекут отмену судебного акта и ссылки апелляционной жалобы на нарушение требований процессуального законодательства в связи с отказом в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы на предмет проверки достоверности отчета о кадастровой стоимости земельных участков.

В силу п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" <1> следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

--------------------------------

<1> Вестник ВАС РФ. 2005. N 7.

Между тем государственные органы, участвующие в процедуре кадастровой оценки, могут узнать о наличии отчета о рыночной стоимости земельного участка, составленного по заказу собственника либо несобственника земельного участка, которого не устраивает итоговая величина кадастровой оценки этого объекта, только тогда, когда они поставлены об этом в известность и соответствующий отчет им представлен.

Следовательно, судебная защита прав лиц, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, осуществляется в том случае, когда комиссия, созданная органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, необоснованно и произвольно отказала этим лицам в пересмотре кадастровой стоимости в том порядке, который установлен ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности для случаев, в том числе когда основанием для пересмотра заявлялся отчет о рыночной стоимости конкретного объекта оценки.

Правовая позиция Конституционного Суда РФ, изложенная в Определениях от 1 марта 2011 г. N 275-О-О и 281-О-О <1>, подтверждает вышеизложенный вывод, поскольку исходит из того, что действующее в настоящее время правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. Вопрос о таком пересмотре должен разрешаться органами исполнительной власти, а при несогласии с их решениями - в судебном порядке. Физические и юридические лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в том числе арендаторы земельных участков (в случаях, когда кадастровая стоимость используется для расчета годовой арендной платы), не лишены возможности доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

--------------------------------

<1> СПС "КонсультантПлюс".

Что же касается рыночной стоимости спорного земельного участка, то отчет оценщика должен основываться на исследовании сведений о продажных ценах на земельные участки, взятых из достоверных источников, и, во-вторых, в отношении аналогичных спорному земельному участку.

Согласно п. 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256, ст. 20 Закона об оценочной деятельности информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Важно обратить внимание на то, как Девятый арбитражный апелляционный суд в своем Постановлении от 16 октября 2014 г. N 09АП-41147/14 дает разъяснения о достоверности информации. Так, если в отчете исследована цена, указанная в предложениях о продаже, взятых из объявлений, размещенных в сети Интернет, то из подобных публикаций нельзя сделать вывод о реально сложившихся ценах в реально заключенных договорах, поскольку объявление о намерении заключить сделку юридически не связывает сделавшее его лицо, не приводит к возникновению у него обязательства в случае, если его предложение будет принято адресатом.

Кроме того, в силу п. 1 ст. 437 ГК РФ реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, рассматриваются как приглашение делать оферты.

Обязательной является публичная оферта, под которой в силу п. 2 ст. 437 ГК РФ понимается содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется.

Между тем размещенные в сети Интернет объявления о намерении заключить сделку невозможно проверить на предмет соответствия обстоятельств, изложенных в объявлении, действительности.

Содержание объявлений, приглашающих неопределенный круг лиц делать оферты, в силу закона не подлежит проверке на предмет его достоверности владельцами интернет-сайтов, на которых объявления размещены, или владельцами печатных издательств, в которых объявления опубликованы.

Не исключена ситуация, когда в целях создания видимости существования на рынке "нужной" цены недобросовестные лица специально будут опубликовывать предложения о продаже, не имея не только намерения продать, но и возможности продать (не обладая могущим быть проданным товаром).

При этом в объявлениях нет сведений, по которым мог бы быть проверен (учитывая общедоступность сведений, внесенных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) хотя бы факт существования объектов, о сделках с которыми объявлено (т.е. не указаны индивидуализирующие признаки объектов, в том числе кадастровые номера).


Источник Консультант плюс

► Вы можете оценить пост и поделиться им в социальных сетях, если нашли его для себя полезным!
937