Какой стандарт оценки применять оценщику для определения рыночной стоимости объекта недвижимости

Верховный Суд РФ вынес определение от 21.12.2015 № 305-ЭС15-12075 по иску об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства - помещения.

В указанном Определении отмечено, что суды трех инстанций, сославшись на статьи 12, 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», отказали в иске, посчитав, что представленный отчет независимого оценщика является недостоверным, поскольку независимый оценщик провел оценку в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (далее - Минэкономразвития) от 20.07.2007 № 256, Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденным приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255, Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденным приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254, но не применил при подготовке отчета Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО № 4), утвержденный приказом Минэкономразвития от 22.10.2010 № 508, который, по мнению судов, обязателен к применению при проведении рыночной оценки объектов недвижимости. Суды также указали, что истец отказался заявить ходатайство о проведении судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта.

Верховный Суд РФ указал, что в пункте 3 ФСО № 2, действовавшего до июля 2015 года, указано, что целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

Согласно пункту 5 того же ФСО при использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки; при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость.

Таким образом, кадастровая и рыночная - это разные виды стоимости.

В соответствии с ФСО № 2 заказчик оценки в задании на оценку просил определить именно рыночную стоимость объекта.

Оценщик, руководствуясь Законом № 135-ФЗ, ФСО № 1, 2 и 3 определил рыночную стоимость спорного объекта, а не кадастровую стоимость. Организация оценщиков провела экспертизу отчета и указала, что отчет независимого оценщика соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, что оценщиком выполнены требования ФСО № 1, 2, 3.

В пункте 2 ФСО № 4 указано, что этот федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости. Согласно пункту 6 этого же ФСО для его целей под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. В пункте 7 указаны этапы определения кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки.

Поскольку ФСО № 4 содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, полученной методами массовой оценки и без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суды пришли к неправильному выводу о том, что ФСО № 4 обязателен при определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Определение Верховного Суда РФ от 21.12.2015 № 305-ЭС15-12075 приложено.