О прекращении права застройщиков и оформлении права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом
Интересное разъяснение на тему прекращения права застройщиков и оформления права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом дано Росреестром.
Сообщается, что руководителем Управления Росреестра по Москве Игорем Майдановым определен новый порядок проведения соответствующих регистрационных процедур.
Ниже приводится описание регистрационных процедур для использования органом регистрации прав.
Согласно ч. 8.1 ст. 13 Федерального закона о 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации» права застройщика на находящийся в залоге или субаренде земельный участок прекращаются с момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.
В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором он возведен, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. При возникновении же права собственности на объект долевого строительства, как гласит ч. 5 ст. 16 Закона № 214-ФЗ, у участника долевой собственности одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. А государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, что предусмотрено также п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии с новым порядком запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, как определено абз. 8, 10 п. 136 Правил ведения ЕГРП, погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Одновременно в подраздел II-1раздела ЕГРП, открытого на земельный участок, вносится запись о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика (иного лица, в том числе публичного образования, которому такой земельный участок принадлежит на праве собственности).
При этом в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика при указании размера его доли вносятся слова: «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, не переданных участникам долевого строительства»; либо слова: «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, не переданных участникам долевого строительства, а также помещений», и далее указываются сведения о помещении (помещениях), принадлежащем застройщику.
Застройщик может обратиться с заявлением о прекращении принадлежащего ему права (собственности или аренды) на земельный участок в случае, когда адрес не открыт, и в случае, когда адрес открыт (зарегистрировано право на помещение в многоквартирном доме).
Без предоставления соответствующего заявления запись о праве застройщика на земельный участок погашается в ЕГРП с одновременной регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок в порядке, предусмотренном п. 136 Правил, при обращении за государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства и предоставления документов, свидетельствующих о законности строительства данного объекта. В случае же, если регистрационные действия по государственной регистрации прав участников долевого строительства проводились ранее, права застройщика на земельный участок прекращаются на основании соответствующего заявления и актов приема-передачи объектов долевого участия.
Особое внимание обращается на то, что согласно абз. 10 п. 136 Правил записи о праве застройщика погашаются после регистрационных записей об ипотеке в отношении всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В связи с этим необходимо, прежде всего, погасить в ЕГРП запись об ипотеке земельного участка на основании актов приема-передачи всех объектов долевого строительства, подтверждающих исполнение застройщиком обязательств перед участниками долевого строительства. Причем возможность погашения записи об ипотеке не зависит от государственной регистрации прав на все объекты долевого строительства. И лишь после погашения записи об ипотеке в ЕГРП погашается запись о праве застройщика на земельный участок с одновременной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в состав которого в том числе входит земельный участок.
В соответствии с новыми рекомендациями изложенные положения применяются также в случаях, когда земельный участок принадлежит застройщику не на праве собственности, а находится в аренде по договору, срок действия которого истек или прекращается с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (передачи всех объектов по актам приема-передачи участникам долевого строительства).
Прекращение прав застройщика в вышеуказанном порядке проводится в отношении земельного участка, сформированного для строительства одного многоквартирного дома.