Осенняя пора и недвижимость. Брать или не брать?
На этот вопрос пытались найти ответ руководитель АН «Надежный выбор» Александр Бармин и заместитель директора АН «Адвекс» Аюр Ербактанов.
Редакция «Вслух о главном» 14 сентября провела круглый стол с участием указанных экспертов рынка недвижимости. Публикуются ответы на самые популярные вопросы для тех, кто планирует приобрести недвижимость.
Автор: Екатерина Крючкова
Риелторы отвечают одно и то же, когда бы их ни спросил – покупать надо сейчас. Их ответ никак не зависит от ситуации на рынке. Нужно ли покупать квартиру сейчас или стоит подождать более выгодных предложений?
«Время покупки квартиры зависит не только от ситуации на рынке, но и целей, которые преследует покупатель. Есть время инвестировать, есть время приобретать для себя. Если хотите заработать, то удачным временем для инвестирования была прошлая осень. Тогда было выгодно брать квартиры на начальной стадии строительства при растущей цене за наличные средства. А сейчас выгодно покупать для себя. Показатель того, что рынок сменил направление, – линейка ипотечных кредитов с хорошими условиями, бонусы от застройщиков и возможность торга», – считает Александр Бармин
По мнению Аюра Ербактанова, решение о покупке должно приниматься не только исходя из стоимости квадратного метра, но и с учетом доступности банковских средств для совершения сделки. «Сейчас одна цена недвижимости и доступ к льготной ипотеке. Завтра цена может снизиться, но не факт, что доступ к льготной ипотеке останется», – уверен он.
В городе много рекламы о скидках при покупке квартир от застройщиков. Насколько большими могут быть скидки?
По словам Александра Бармина, отличительная черта этой осени – скидки от застройщиков более 100 тыс. рублей: «В данный момент я по доверенности оформляю покупку квартиры у одного из застройщиков города. Скидка, полученная благодаря моему участию, составила 600 тыс. рублей при цене квартиры 4,2 млн рублей в доме, готовом на 95 %. При этом некоторые застройщики не стали идти на торг и снижать цену товара, а преобразовали возможную скидку в реальный бонус. Например, у одного из застройщиков квартиру можно приобрести за ту же цену, что и весной, но в качестве бонуса вы получите чистовую отделку. Это те же 200–300 тыс. рублей, которые могли вам дать в виде скидки. Но, учитывая, что ремонт вам все равно придется делать, застройщик решил сделать его за вас», – пояснил эксперт.
«Северный клиент» – это миф или реальность тюменского рынка?
По мнению Александра Бармина, такая категория клиентов, как переезжающие в Тюмень жители ХМАО и ЯНАО, имеет место быть, но измерить их количество достаточно сложно. «Сегодня большинство северян совершает сделки по доверенности. Например, недавно мы общались по телефону с женщиной из Нефтеюганска: определились с пожеланиями, выбрали и согласовали по Интернету квартиру, забронировали нужный вариант, рассмотрели ее как ипотечного заемщика через онлайн-систему одного из банков. Сейчас женщина готовит на мое имя доверенность. Полагаю, что скоро выйдем на покупку жилья. Вот по такой схеме в агентствах может отрабатываться каждая вторая сделка с северными клиентами», – поделился опытом Александр Бармин.
Аюр Ербактанов считает, что лишь малая часть людей, выезжающих на постоянное место жительства из ХМАО и ЯНАО, отдают предпочтение Москве или Санкт-Петербургу. Основная масса идет по проторенной дороге и инвестирует в тюменскую недвижимость.
Коллеги, купившие квартиры в новостройках, периодически жалуются на качество строительных работ: то стены промерзают, то потолок на последнем этаже в квартире протекает. На что стоит обращать внимание при выборе недвижимости, помимо надежности и репутации застройщика?
По мнению экспертов, первым пунктом в выборе будущей квартиры должна стоять оценка качества наружной стены здания: из чего и как она сделана. Далее следует обращать внимание на сам дом: анализировать удобство входной группы, количество квартир на площадке, оценивать планировочное решение квартиры, а также обращать внимание на то, кто именно строит дом. «Хорошая кирпичная кладка в тюменских новостройках – это повод для гордости застройщика. Но реально качественно работающих бригад каменщиков не так много. Лично меня радует, что появились застройщики, которые стремятся не просто построить и продать квартиры, а сделать хороший проект, начиная от его концепции и заканчивая качеством исполнения», – считает Александр Бармин.
Какие квартиры готов сегодня покупать потенциальный клиент?
Тюменский рынок новостроек уходит от стандарта прошлого времени, когда квартиры выбирались по площади кухни, что дает застройщикам возможность импровизировать с проектами, предлагая покупателю и студии в 57 кв. метров, и двушки в 42 кв. метра. И тот и другой продукт, по словам Аюра Ербактанова, находит покупателя.
В свою очередь Александр Бармин отметил, что на тюменском рынке прижились кухни-гостиные, а также подчеркнул, что если квартиру покупает семья, то выбор чаще всего делает женщина. Также, по его мнению, на пике спроса остаются квартиры, доступные по цене, в том числе и малогабаритные, построенные в прошлый кризис. При этом современные просторные студии площадью более 50 кв. метров покупает молодежь (цена этих новостроек свыше 4 млн рублей), а малогабаритные студии в 20–25 кв. метров облюбовали пенсионеры, которые по тем или иным причинам больше не хотят жить с детьми в традиционных квартирах.
Как изменился портрет покупателя с осени прошлого года? Какими средствами располагает он сегодня?
За последний год портрет покупателя не столько изменился, сколько приобрел конкретные черты. Если прошлой осенью на рынке недвижимости в части новостроек почти все сделки носили инвестиционный характер, а основная масса покупок совершалась за наличный расчет, то сегодня основной покупатель новой недвижимости – человек с одобренным ипотечным займом, с запасом собственных средств от 600 тыс. рублей до 1 млн рублей. «Большинство из них хотят решить жилищный вопрос и всеми силами стараются дотянуться до покупки двухкомнатной квартиры. Исходя их этого именно двухкомнатные квартиры от застройщика начинают пользоваться такой же популярностью, как ранее однокомнатные инвестиционные квартиры», – полагает Аюр Ербактанов.
Как складывается ситуация с продажами на вторичном рынке недвижимости? Он по-прежнему стоит?
Рынок вторичной недвижимости в Тюмени начинает набирать обороты по количеству сделок. Их стало на порядок больше, чем весной. Однако увеличился процент торга в отношении стареющего жилого фонда, уверены эксперты. По словам Александра Бармина, год назад двухкомнатная хрущевка в центре города стоила 2,5 млн рублей, а сегодня ее продают уже за 1 млн 800 тыс. рублей.
Сколько стоит услуга риелтора?
Стоимость риелторских услуг с прошлой осени не особо изменилась. По прежнему на первичном рынке услуга риелтора оплачивается застройщиком и ничего не стоит клиенту. А на вторичном рассчитывается по принципу: 30 тыс. рублей плюс 1 % от стоимости проданного объекта. Стандарт задан был несколько лет назад и пока не меняется. Впрочем, надо понимать, что несет дополнительные затраты именно тот, кто заказывает риелтору услугу.
Есть агентства недвижимости, которые реализуют квартиры на вторичном рынке по фиксированной цене, обозначенной на сайте. Но это цена продавца, не подразумевающая торга, в которую уже вложена оплата комиссионного вознаграждения собственником. Выглядит это, условно говоря, так: я продаю квартиру за 2 млн рублей, агентство ждет комиссию 50 тыс. рублей, на сайте с пометкой «без комиссии для покупателя» квартира появится с ценником 2 млн 50 тыс. рублей.